Big Australia vs Small Australia – What it means to you

大澳洲与小澳洲——对你意味着什么?

Bill Zheng, 2011年11月

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澳大利亚的移民将会持续增加还是下降对你的房地产投资策略有着非常重要的影响。所以,今天我想谈论的是你在选择投资策略的时候怎样才能顺应趋势,而不是逆势而为。

目前的争论

在过去几年中,澳大利亚一直存在着一个关于”我们应该打造一个”小澳洲”还是”大澳洲””的争论。支持大澳洲的人希望,到2050年澳洲的人口可以增加到3600万。这就意味着每年将有平均40万左右的人移民到澳大利亚。而支持小澳洲的人则希望澳洲的人口远远低于那个水平。

这两种观点各有利弊:从人口增长率可以提高到多高水平,到我们是否需要缴纳更高税收,以及是否会面临文化转向和种族统治等局面。在此我不打算与你讨论这些,你可以自己上Google查询然后再决定接受哪一方的立场,或者你也可以对他们一概置之不理。

这个争论的根本问题在于,人们有时候会认为如果一方举出一个更合乎逻辑或更有说服力的理由,他们就应该赢得这场争辩。但事实上,社会的进展并不是一场逻辑或利弊推理的比赛。也许你坐在教室就能连续十几次赢得辩论比赛,但是在教室之外,”影响力”和”情感”等因素则占主导作用。

如果你想要一个简单的证明的话,你可以问问你周围十个已婚的朋友。他们中又有多少人在结婚之前曾分析过婚姻的利弊,并计算过这段婚姻成功的概率?如果大多数人在自己可以掌控的人生中最重要的决定上都不能进行逻辑和利弊推理的话,你又怎能指望他们在无法掌控的问题上做到这一点呢,例如:我们国家应该发展成大澳洲还是小澳洲?

这也是为什么多年以来,我一直在尝试将更多的注意力集中在事实上,而不是逻辑和利弊推理上的原因之一。我认为,如果你把注意力集中在实际已经发生的事情(例如,现实情况)上,而不是放在应该发生的事情上,你将会获得更多的收获。

事实

在过去几年中,澳洲的移民新增数量一直在每年40万左右徘徊。有几年稍高于这个数字,还有几年略低。40年前,澳洲的人口为1260万,而今已经超过了2270万。如果按这个速度持续增长的话,2050年我国人口将达到4060万,这个数字已经超出了大澳洲计划中预计的3600万了。现在看来,不管人们是否愿意,澳大利亚似乎都已经踏上了”大澳洲”的进程中了。

从2012年起,婴儿潮出生一代已经走向”大规模退休”阶段。这些在2020年前退休的人,由于没有足够的养老公积金,所以他们将会更加依赖于政府的养老保险制度。这些人的退休将意味着我们需要有更多的人纳税以支持政府的养老保险制度。因此,我认为政府至少在2020年之前必须将移民配额数量维持在现有水平,或高于当前水平。

澳大利亚政府计划在未来几年内将进行8300多亿元的投资。这需要按照政府发出的合同规定提供物资,但现在没有足够的人员来生产所需产品。近期,澳大利亚的许多主要矿业企业的负责人对政府的政策”红线”进行严厉批评,认为这些限制性措施节极大阻碍了他们从别国引进工人。有一些人甚至建议我们应该允许大批临时外来工人进入澳大利亚工作,来解决人员不足的难题。(大多数房地产投资商应该能够理解这些矿业企业为什么焦虑。他们面临的情况就类似于一个房地产开发商向购房者预售了100套住宅,却意识到他们没有足够的工人来建房子!)

*2011年6月发行,德勒经济学会投资监控。

真正的较量

决定澳大利亚的人口趋势的主要因素是什么呢?依我看来,主要有两个因素:外部影响力和公众情感。下面让我们逐个加以分析。

影响

众所周知,一个国家每年的移民量增加还是减少是由政府决定的。那么,政府的决定又受到哪些因素的影响呢?

全世界只有两种类型的政府:专制政府和民主政府。

在专制社会,政治影响主导经济决策,例如,政治家(例如独裁者)往往更有可能掌控商业决策。

在民主社会,经济影响主导政治决策,例如,工商团体(如:各类游说群体)往往有可能影响政治决策。

澳大利亚是一个民主社会。因此,政治家们在掌握政权之后通常就成了其政治利益团体(例如政治捐款人)或游说群体,如企业,尤其是最大型企业的代言人。这时,你会发现民主社会的政府只会对那些”大到不会倒闭”的企业(正如美国和欧洲当前的局势)伸出援手,而对不会去考虑那些没有什么直接影响的小人物。

这并不是孰是孰非的判断,这只是不同的制度服务于不同人群的客观现实。

问题的关键是:你认为澳大利亚的大型企业想要更多还是更少的人移民到澳大利亚?

首先,让我们看看澳大利亚的大型企业和组织的需求是什么:

你认为矿业企业是否需要更多的工人来履行其合同?

你认为最大的航空公司是否想要更多的乘客?

你认为最大的零售商和购物中心业主是否想要更多的顾客来消费?

你认为最大的房地产开发商和建筑商是否想要更多的人来购买他们的房地产?

你认为最大的银行是否想要更多的人向他们借钱,给他们支付利息?

你认为最大的大学是否想招收更多的学生?

你认为最大的医药公司是否想要更多的人来买他们的药品?

你认为最大的宗教是否想拥有更多的信徒?

在此,你可以清楚的看到,政客们将会一直受到这些实力强大而又有各自利益需要的团体的影响,从而不得不持续增加国家的人口。现在,你还会认为澳大利亚不会增加更多的移民吗?

在来澳大利亚之前,我曾生活在政客决定商业动向的国度。在澳大利亚生活了23年,我常饶有兴致地观察到政客与自利集团之间的讨价还价是如何影响政治后果的,同时经济影响又是怎样主导政府的决定的。这些实力强大的自利集团总是在试图直接或者通过媒体间接地影响政客们。

你可能会问,这对那些只担心自己会因移民的到来而失业或担心我们的环境不可持续性的普通人来说有什么影响?通过我的观察,这对普通人来说影响不大,除非这些人想通过更大集团来协调其中的关系。所以,就算这些普通人的想法十分合乎逻辑和情理,但是可惜他们却没有足够的经济影响力来游说政府或没有足够的财力来扶植自己的政客代言人。

我知道这样说可能会让那些主张小澳洲的人失望,但不幸的是,民主社会就是这样。如果时间能够倒流,在澳大利亚,我敢保证如果在几百年前你问土著居民们是否愿意让2200万人移民到他们国家,他们肯定会毫不犹豫地给你一个响亮的回答”不!”。但可惜的是,他们却没有足够的影响力来阻止这些。

很明显,我现在不是在讨论这些情况中的道德和伦理。正如我前面所说,我只是在讨论已经发生的事实。我相信每个人都有权坚持自己的信仰。任何事情都具有两面性,因此,每个人都有权决定自己的好恶。我所做的只是让你了解当前的趋势,以便帮助你理性地做出金钱方面的投资。

还有一点务必要记住,作为投资者,我们可以不喜欢眼前发生的事情,但是即使我们不喜欢,我们仍可以根据它判断出当前的趋势,并从中获益。就像是在你想展翅高飞的时候可能会抱怨地心引力给你带来的阻碍,但却不会愚蠢到想和它对抗。

公众情感

另外一个影响政府和政客决策的主要因素是公众情绪,即人类的情感。

当今的政治是一场政客间的人气较量。如果你关注过任何一个工业国家在过去50年内的政治形势,你就会发现那些政客们凭借对自己的价值观和信念而获得成功的黄金时代已经一去不复返了。如今,政客们赢得政权所遵循的价值观似乎越来越变成”公众想听什么就说什么”。所以说,现在最重要的一点就是把握好澳大利亚多数人的情绪是反对还是赞同移民,以及公众情感在未来几十年内的变化趋势。世界上有一些国家中的大多数人反对移民,并在法律中做出明确规定。换句话说,这些国家对其他种族的人抱有非常排斥的态度。但在澳大利亚并没有类似法律规定。

此外,还有一些非常有趣的事实:

除了这个国家的土著居民,我们所有人都是一代或二代移民。

至今,在澳大利亚有一半人在家时仍使用英语以外的其他语言。

多数澳大利亚人的血统可以追溯至不同的种族和文化。

我本身也是第一代移民。我在澳大利亚生活了23年,坦诚地讲,在这23年中,我从来没有感觉自己受到歧视。所以整体来说,澳大利亚的是一个非常开放、包容和多元文化的国家,种族主义在这个国家并不常见。

如果你本身不是第一代移民,那你可能想象不到第一代移民有多么想帮助他们的朋友和家人一起移民到自己所在的国家。他们这么做,不仅仅是因为想念自己的家人和朋友,更多的是想帮助他们过上更好的生活。

我们可以想想这对每年涌入这个国家的40万移民来说何尝不是这样呢。迄今为止,移民潮已经有5年了。假设它再持续5年,这个国家将会增加400万的移民(相当于墨尔本城市的总人口数)。这400万的潜在新选民将会给任何想要阻止他们的朋友和家人追随他们来澳大利亚的政党施加巨大的压力。因此,我大概可以看出如今的民众情绪已经逐渐偏向”大澳大利亚”了,接下来你就会看到政客们将如何不遗余力地顺应这个趋势了。

大澳洲与巨大澳洲

最近, 我一直在研究一些数字,我发现一场新的辩论已渐露端倪。辩论的主题是”大澳洲与巨大澳洲”。(希望我不是第一个想到这个名字的人,我可不想被人们称为澳大利亚的”大澳洲与居大澳洲”辩论的发起人。)

首先,我们应该明确一下”巨大澳洲”的含义。如果说”大澳洲”是指在现有人口基础上增加1400万,使人口数量上升至3600万,那么”巨大澳洲”可能是指人口增加数量翻一倍,增加2800万,使人口数量上升至5000万。

如果这个数字让你感到很震惊的话,我想让你再站在澳大利亚以外的角度来看这个问题。如果我和我一个住在中国的中国朋友解释”巨大澳洲”这个想法,我敢肯定他会认为我在澳大利亚住了太长时间而被同化了。他肯定会向我保证,至少有十亿中国人无法理解我的想法。在澳大利亚这个土地面积与中国和美国相当的国家,仅仅住着5000万人口,而我却说这个人口数量巨大!即使有一天澳大利亚的人口真的达到了5000万,他可能还是会将我们称为”小澳洲”,因为他会想象为我们现在的澳大利亚2200万人口一定是稀疏地分布如此广阔却有大量未利用的土地上的。

我认为他所说的有一定的道理,你说呢?假设美国现今的居住人口只有2200万(不超过大洛杉矶地区的总人口数量),那么它几乎就成了一个荒岛。更何况澳大利亚的陆地面积比美国大。

既然这样,我为什么没有对”巨大澳洲”这个观点嗤之以鼻?虽然目前我还没有发现任何政府或商业人士提出这样一个设想,我还是有一些关键原因来支撑这一想法。

1)澳大利亚有办法变得更大

目前,我们国家平均每年的移民数量达到了40万,相当于现有人口以1.8%的速度增加。只要这个速度再上升0.2%,使人口增加速度达到2%,也就是说每年将会增加5万移民,比如外来工或者通过其他形式签证入境人员。截止2050年,澳大利亚的人口就将达到5000万。

每年2%的人口增长与当前的1.8%的增长速度相差并不大,远远算不上是什么显著的差异。这就像是一个国家的通货膨胀水平。物价上涨的幅度如果不超过3%,人们几乎很难察觉到。所以说,只要物价以这个速度上涨,基本不可能会引起金融混乱。

所以,如果澳大利亚想变得更大(即2050年人口达到5000万),我们有办法在多数民众察觉不到的情况下让人口数量增加。真正的问题并不是在于澳大利亚想不想变得更大。以我的看法,更为贴切实际的问在于是澳大利亚有没有不变大的选择!

2)澳大利亚可能被迫变得更大

没有人会对四季的循环和交替抱有疑问。虽然我们没办法完全解释这一现象,但却能从中观察到一些既定的自然法则。

四季更替的过程类似于一些国家的经济崛起和衰退的循环过程。回顾过去的500年,你会发现曾经有9个国家的经济发展强大到足以支配当时的世界经济。这些国家分别是葡萄牙、西班牙、荷兰、英国、法国、德国、意大利、日本、俄国和美国。正如一句谚语所说的”盛极而衰”。这些国家无一能摆脱衰退的命运,最终不得不给其他国家让路,让他们来引领世界经济。

正如总理最近所说的,我们已经进入了”亚洲世纪”。但是我更想称之为”澳大利亚世纪”,因为这是有史以来第一次澳大利亚同时在经济和政治力量方面被推上了世界舞台的中央。

为亚洲和世界其他国家之间的纽带,澳大利亚作有着得天独厚的优势。它是唯一一个拥有西方文明和生活方式但在时区上与亚洲相同的国家(新西兰除外)。

今天,互联网、视频会议等高科技已经让我们跨越了地域的障碍,目前影响我们高效沟通的障碍就是时区了。

如果你生活在澳大利亚,你可以在正常上班时间与大多数的亚洲国家同时进行交流。但是如果你在欧洲或美国,你必须在晚上或下午工作。这就是为什么这么多的跨国大公司将亚太区总部和部门设立在澳大利亚的主要原因之一。

长期以来,澳大利亚的最大问题在于,人们普遍认为这个国家与其他各大洲距离较远。地理位置过于偏僻。但如今它作为亚洲通向西方国家的大门,恰恰体现出其地理位置的优越性。近来,随着亚洲的繁荣发展,澳大利亚也吸引了来自全世界人们前所未有的关注。不知道你是否发现,最近在澳大利亚已经吸引了分别代表东方和西方世界两大经济体的关注。

不同于澳大利亚过去的”松散式”文化,我认为在不久的未来澳大利亚将逐渐担当起某种领导的角色。因为西方国家目前正在竭尽全力想要从东方国家寻求发展契机。而与此同时,东方国家又迫切地想要提高他们的生活水平。在这种情况下,澳大利亚毫无疑问地成了这两者达成目的共同的必经之路。归根结底,目前的形势意味着我们不得不将自身发展成为更大更富有的国家,别无他选。

我们前面所说的9个国家中有些比澳大利亚小得多,但在过去500年中,每个国家都有风水轮流转的机会。而今,随着美国和欧洲的逐渐衰退,是时候轮到其他国家来取代他们的位置了。除了澳大利亚,你还能想出比我们更具优势、更加势在必得的西方国家吗?我可想不出来!

3)变成更大澳洲对澳大利亚或许有好处

你有没有注意到,澳大利亚长期以来一直在忙于将其2200万人口中暂时不需要的资源运往海外国家?换句话说,我们卖掉了自己最有价值的资源去建设别国,而把自己的祖国抛在了脑后。

如果你觉得这样做很有意义,请你再站在一个房地产投资商的角度上再仔细想想。假如你是一个坐拥大片土地的农民,以下做法哪个更明智:按照目前的价格把这片土地卖掉还是让更多人在这片土地上工作,为你带来长远收益?这就是为什么你会发现你所看到的较大的土地开发项目大多数都是农民和土地开发商共同拥有的合资项目,因为只有这样,农民才能通过这片土地上获得更多的收益。

在当前的形势下,澳大利亚政府就相当于一个农民,这个农民碰巧拥有了一大片土地,重要的是这片土地有不可估量的发展潜力。那么,与其因国内需求不足而把这片土地买给海外买家,倒不如让更多人到这片土地上劳作。

因此,我认为,在我们出售资源的同时如果能够吸引来自世界各个角落的优秀人才帮助我们发展更多具有国际竞争性的产业,这将对澳大利亚来说是大有裨益的。出售我们拥有的资源只是一个缓解现金流压力的临时性策略,并不是赢得这场长期的投资存亡战的长久之计。

房地产投资者的巨大契机

简言之,对于这个国家的房地产投资者来说,这将会是一个前所未有的绝好投资良机。如果说在未来可能会有1400万到2800万人口陆续移民到澳大利亚,就相当于在未来40年内将会300万到700万陆续涌入墨尔本、悉尼等主要城市,也就是每年10万到20万人。如此一来,你可以想象一下这些城市的宽度和高度将会呈现出怎样一种迅猛发展之势。

我认为未来的房地产投资趋势有以下一些主要特点:

移民的年龄普遍介于26岁和45岁之间。这个年龄段的移民一般都有年幼小孩,因此,澳大利亚的大部分新建房屋必须迎合这些年轻家庭的需求。

这一代的移民中多数人都具备一定的职业技能和资格,因此他们的收入高于当地人的平均收入水平。

大多数移民来澳大利亚的前几年一般会选择租房,因为他们在澳大利亚没有正当的工作和任何信用记录。如果他们向银行贷款,当地的抵押贷款保险公司不会给银行提供担保。

大多数新移民会选择住在来自相同民族的老移民周围,以便必要时可以相互帮助。

大多数移民选择住宅时会优先考虑孩子的教育问题,因为这决定了他们移民到澳大利亚是否值得。因此,选择一所好学校对他们来说非常重要。

一般来说,第一代移民迁入的前几年对当地情况一无所知,因此不太关心郊区的名声。相比之下,交通便利、购物方便实惠、货币购买力等因素对他们来说更加重要。

一般来说,第一代移民收入可观,但生活比较节俭。正常情况下,他们居住的地方属于中上等水准。

小结

依我看来,澳大利亚正在步入繁荣发展的黄金年代。房屋业主和房地产投资者将从中大大受益。

一般情况下,如果你紧随银行的步伐进行投资,那你投资失败的可能性微乎其微。例如,在过去15年内,银行一直紧盯着最大的创收群体——婴儿潮一代。他们所居住的郊区很有市场,其中有一些的价值甚至无法估量。

如今,随着婴儿潮一代人正在进入老年期,银行已经将其目标转向下一个创收群体,这些人的年龄介于30至45岁。这个群体中当然也包括大量移民,这些人将在未来15年内创造巨额收入。如果你能顺应这个新的趋势并买下一块这个群体可能居住的土地,那么你将会获得自己都想象不到经济收益。

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